부동산 대책 전문(8.2)

부동산 대책 전문(8.2)

2017년 8월 2일 오후 1시 30분을 기에서 국토교통부 김현미 장관은 공식적으로 보도 자료를 배포하며 ‘주택시장 안정화 방안 브리핑’을 열었습니다. 오늘 발표된 ‘8.2 부동산 대책’은 다주택자에 대한 규제와 정부사업 투기수요 억제를 골자로 합니다. 양도소득세 중과로 여러 채의 주택을 보유한 사람들은 최대 60%를 세금으로 내게 되었습니다. 그리고 정비사업은 조합원의 분양권을 소유권 이전등기 때까지 제한해 투자를 목적으로 주택을 구입하는 것은 봉쇄한다는 내용이 포함되었습니다. 양도세 강화 적용시점은 2018년 4월 1일이며, 다주택자들은 그때까지 보유한 주택을 정리하는 것이 좋을 듯 보입니다.

투기과열지역과 투기지역 대출 제한

오늘 발표된 ‘8.2 부동산 대책’에는 투기과열지역과 그 지역에 대한 투기 차단 내용이 구체적으로 포함되었습니다. 우선 ‘8.2 부동산 대책’에서 지목한 투기과열 지역은 서울 25개구 전 지역과 과천시, 세종시가 ‘투기과열지구’로 구분되었으며, 강남 4구(강남, 서초, 송파 ,강동)와 용산, 성동, 노원,  마포, 양천, 영등포, 강서 등 11개 지역구 그리고 세종시가 ‘투기지역’을 지정되었습니다. 위의 구분 및 지정 내용은 8월 3일부터 발효됩니다.

재건축 재개발 규제 강화

재건축과 재개발에 대한 규제도 상당히 강화됩니다. 재건축시 발생되는 재건축초과이익부담금 부과에 대한 유예를 원래대로 2017년 말까지만 적용합니다. 또한 투기과열지구 내 재건축 조합원의 지위는 양도를 제한시킨다고 합니다. 특히 ‘8.2 부동산 대책’으로 관리처분계획인가 후부터 소유권 이전 등기 때까지 재개발, 도시환경정비사업 조합원의 분양권은 완전 전매 금지됩니다. 이를 통해 분양권을 통한 단기 투기수요 유입을 원천 봉쇄하겠다는 의지를 담고 있습니다.

또 ‘8.2 부동산 대책’에는 투기과열지구 내 정비 사업에서 일반 분양 또는 조합원 분양에 당첨된 사람에게는 향후 5년간 해당지역(투기과열 전지역)의 정비사업에서 다시 당첨되는 것을 제한시켰습니다. 그리고 민간택지에도 분양가상한제를 적용할 수 있게 됩니다. 현재는 엄격한 요건 때문에 적용사례가 없지만 앞으로 분양가를 적정수준으로 관리할 수 있도록 주택가격 상승률, 청약경쟁률 등 정량요건을 개선할 계획이라고 ‘8.2 부동산 대책’을 통해 함께 밝혔습니다.

양도세의 강화

앞에서 언급한 것처럼 이번 ‘8.2 부동산 대책’의 핵심 골자는 여러 채의 주택을 가진 사람들의 세금 부과에 초점이 맞춰져있습니다. 양도세율을 최대 60%까지 올리고 실질적으로 장기보유특별공제를 삭제해 고가의 주택을 처분해도 매매를 통한 이익을 크게 볼 수 없도록 했습니다. ‘8.2 부동산 대책’ 발표에 따르면, 현재 양도세율은 양도차익에 따라 6~40%가량의 기본세율이 적용되지만, 내년 4월 1일부터는 엄청난 비율이 적용된다고 합니다.

2018년 4월 1일부터 조정대상지역에서 다주택자가 주택을 매매할 때는 두 채를 가진 사람의 경우 기본세율에 10%가 더해지고, 세 채를 가진 사람은 기본세율에 20%가 더해집니다. 이런 식의 계산이라면 3주택자 이상부터는 매매를 통한 양도차액을 최고 60%까지 세금으로 내야합니다. 또한 전체 양도차익의 10%를 지방소득세로 내야하기 때문에 3주택자가 내년 4월 이후에 집을 팔 경우 총 세금은 매매차익의 66%가 됩니다. 

양도세 강화 ‘보유’에서 ‘거주’로 제한 

집을 한 채만 가지고 있는 사람이라 하더라도 이번 ‘8.2 부동산 대책’에서 완전히 자유로울 수 있는 것은 아닙니다. 지금까지는 2년 이상 보유했을 경우 양도세 면제 혜택을 받았지만, 앞으로는 조정대상지역에서 2년 이상 거주해야 같은 혜택을 받을 수 있습니다. 그리고 2018년 1월 1일부터 조정대상지역에서 분양권을 전매할 경우 보유기간과 관계없이 무조건 매매 차익의 50%를 세금으로 내게 됩니다.

이렇게 ‘8.2 부동산 대책’으로 투기과열지구 또는 투기지역으로 구분된 지역은 주택담보대출이 이전보다 혹은 타 지역보다 더욱 제한됩니다. 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 40%로 축소되고 대출을 신청하는 사람이 기존에 담보대출을 받았을 경우 10%포인트가 더 줄어들게 됩니다. 

2015년 폐지된 자금조달계획 신고 의무화도 이번 ‘8.2 부동산 대책’으로 부활됩니다. 시행령 개정으로 투기과열지구에서 3억 원 이상 주택을 거래할 경우 어떻게 구입 자금을 만들 것인지 그리고 입주 계획은 어떻게 잡고 있는지에 대한 신고를 의무화 합니다. 즉 투기가 아닌 실제 거주를 위해 정당한 목적으로 집을 구매하는지에 대한 것을 관리하게 됩니다.

청약자격 강화

현재 투기자본이 활개하고 있는 분양시장을 실수요자 즉 실제 거주를 목적으로 분양을 받는 사람들 위주로 관련 법령이 개편됩니다. 우선 투기과열지구와 조정대상지역의 분양 1순위 자격을 청약통장 가입 후 2년, 납입횟수 24회 이상으로 강화했고 가점제 비율도 높이게 됩니다. 

‘8.2 부동산 대책’ 이후 투기과열지구에서 85㎡ 이하 분양주택의 경우 가점제 비율은 기존의 75%에서 100%로 1/4 정도가 높아집니다. 그리고 조정대상지역 85㎡ 이하는 현행 40%에서 75%로, 85㎡ 초과는 0%에서 30%로 높아지게 됩니다. 미계약분이 발생할 경우에도 예비입주자 선정 때 가점제를 적용하도록 했는데, 당첨 대상자를 포함한 세대원은 향후 2년간 가점제 혜택을 적용 받을 수 없습니다. 

지방 민간택지도 전매 제한

‘8.2 부동산 대책’에는 시장이 과열된 지방 민간택지도 전매가 제한되는 것이 포함됩니다. 2017년 11월부터 조정대상지역인 부산 7개구(해운대, 연제, 수영 ,동래, 남, 부산진, 기장)의 전매제한은 수도권과 동일하게 18개월 또는 소유권 이전등기 시점으로 적용되고, 지방광역시의 전매 제한 기간은 6개월로 제한됩니다.

오피스텔도 전매 제한 가능성

전매 제한 규정이 없기 때문에 상황에 따라 지나친 청약과열이 나타나는 오피스텔도 규제의 범위에 포함될 수 있음을 ‘8.2 부동산 대책’은 공지했습니다. 조정대상지역도 투기과열지구와 똑같이 소유권 이전등기 시까지 전매가 제한될 수 있으며, 실제 거주자에게 전체 분양 물량의 20% 정도를 우선 분양할 수 있게 합니다. 그리고 인터넷 청약이 가능한 아파트처럼 오피스텔도 인터넷 청약이 가능하도록 규정을 손보겠다고 합니다.

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